Contrato de arras en notaría: Cómo evitar que el comprador se retracte de la compraventa

El peligro de firmar un documento privado sin arras confirmatorias

Muchos propietarios en Miraflores y Lima Moderna cometen el grave error de aceptar una seña verbal o firmar un documento privado simple sin una asesoría notarial estricta.

Cuando el mercado inmobiliario fluctúa, un comprador puede encontrar otra opción y decidir retirarse del negocio de la noche a la mañana. Si no estableciste cláusulas de penalidad claras respaldadas bajo ley peruana, tu inmueble habrá perdido semanas valiosas de exposición comercial y liquidez.

Arras de retractación vs. Arras confirmatorias: ¿Cuál usar?

En el Perú, el Código Civil diferencia claramente dos tipos de arras que debes dominar antes de comprometer tu propiedad:

• Arras Confirmatorias: Señal de la conclusión del contrato. Si una parte incumple, la otra puede exigir judicialmente el cumplimiento o resolver el contrato con indemnización.
• Arras de Retractación: Permiten expresamente a cualquiera de las partes arrepentirse de la compraventa. Si el comprador se retracta, pierde el dinero entregado; si se retracta el vendedor, debe devolver el doble.

¿Cómo estructurar la penalidad efectiva en la notaría?

Para asegurar una conversión segura y blindar tu patrimonio, la redacción notarial debe estipular que:

• El monto de las arras no debe ser inferior al 5% o 10% del valor total de venta del inmueble.
• El plazo máximo para levantar el saldo restante ante el banco o la notaría no debe superar los 30 a 45 días calendario.
• Si el crédito hipotecario del comprador es rechazado por la entidad financiera por una mala evaluación previa, el contrato debe especificar penalidades o la retención de gastos administrativos proporcionales.

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